Respuesta rápida: Verifactu en constructoras e inmobiliarias obliga a emitir las facturas con un software que garantice la integridad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros de facturación. Tras el aplazamiento aprobado por el Real Decreto-ley 15/2025, la adaptación es exigible el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto.
El sistema Verifactu cambia la forma en que empresas y autónomos emiten sus facturas, y el sector de la construcción y la promoción inmobiliaria tiene particularidades que lo hacen más delicado: certificaciones de obra, subcontratas, inversión del sujeto pasivo y facturas de venta de inmuebles conviven en un mismo proyecto. Revisar los circuitos de facturación con tiempo evita sanciones y migraciones precipitadas.
Qué es Verifactu y por qué afecta a este sector
Verifactu nace del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, que desarrolla la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Exige que los programas de facturación garanticen la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros. En una constructora o promotora, la dificultad añadida viene de la coexistencia de varios tipos de factura: certificaciones periódicas a clientes, facturas de subcontratistas con inversión del sujeto pasivo y facturas por ventas de inmuebles sujetas a IVA o a Transmisiones Patrimoniales según el caso.
Las dos modalidades del sistema
- Modalidad Verifactu: el software remite cada registro de facturación a la AEAT en el momento de la expedición y genera un código QR y una huella encadenada con la factura anterior.
- Modalidad sin remisión: el sistema cumple los requisitos técnicos pero no envía los registros de forma automática; la empresa debe poder demostrar en cualquier momento la integridad de sus registros y conservarlos con garantías.
Plazos de aplicación
Los plazos iniciales se han retrasado. El Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre, modificó el Reglamento y fijó el 1 de enero de 2027 para los obligados que tributan por el Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados, como autónomos y entidades en atribución de rentas. Dado que el calendario ha cambiado en más de una ocasión, conviene confirmar la fecha aplicable a cada empresa y no esperar al último trimestre para migrar el software.
Impacto práctico en constructoras y promotoras
En una constructora que factura certificaciones mensuales a un promotor, cada certificación facturada debe quedar registrada de forma inalterable, con su huella y, en la modalidad Verifactu, su envío a la AEAT. Esto tiene consecuencias concretas:
- Las facturas ya emitidas no pueden modificarse; cualquier corrección exige una factura rectificativa con su propio registro.
- Los programas de gestión de obra que generan certificaciones deben integrarse con un software de facturación compatible con el Reglamento.
- Las facturas de subcontratistas con inversión del sujeto pasivo deben identificarse correctamente para no distorsionar el IVA repercutido.
- Los distintos emisores de un mismo proyecto, como las sociedades vehículo de cada promoción, necesitan cada uno su sistema conforme.
Por ejemplo, una promotora que gestiona tres promociones simultáneas con una facturación conjunta de 3.500.000 euros anuales debe comprobar que su ERP o su software de gestión inmobiliaria emite registros compatibles, porque, como regla general, una hoja de cálculo o un sistema manual dejará de ser válido para emitir facturas.
Sanciones por incumplimiento
La Ley 11/2021 introdujo un régimen sancionador específico en la Ley General Tributaria. Entre otras conductas, sanciona con multa de 50.000 euros por ejercicio la tenencia o utilización de sistemas que permitan alterar u ocultar registros, así como la producción o comercialización de programas no conformes. La Administración vigila tanto a los desarrolladores de software como a las empresas usuarias, por lo que el riesgo no recae únicamente en el proveedor tecnológico.
Cómo prepararse con antelación
- Auditar el software de facturación actual y pedir al proveedor confirmación escrita de que cumplirá el Reglamento.
- Formar al equipo administrativo en la emisión, rectificación y anulación de facturas bajo el nuevo sistema.
- Revisar los circuitos internos de certificación de obra para que se integren con la facturación.
- Elegir entre la modalidad con remisión inmediata y la modalidad sin remisión, valorando la carga de conservación que implica cada una.
- Planificar una migración con pruebas en paralelo antes de la fecha límite aplicable.
En LRB asesoramos en obligaciones de facturación y Verifactu, desde la elección del software hasta la revisión de los circuitos de facturación de la empresa. Si el sistema genera discrepancias que acaban en una comprobación, ValiTax puede elaborar informes periciales tributarios que respalden la posición de la empresa.
Otras guías relacionadas
Si quieres completar la visión del sector, consulta cómo actuar ante una inspección de Hacienda en constructoras e inmobiliarias y las claves de la planificación fiscal en el sector. Para consultas concretas: Contacto@LRB.es o +34 684 234 831.
Tras el Real Decreto-ley 15/2025, la obligación de adaptar los sistemas de facturación es exigible el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto. Como el calendario ha sido modificado varias veces, conviene confirmar la fecha aplicable a cada empresa.
Sí, cuando las certificaciones se facturan. Cada factura derivada de una certificación debe generarse con un sistema conforme y quedar registrada de forma inalterable. Las correcciones se hacen mediante factura rectificativa, no modificando la original, y el programa de gestión de obra debe integrarse con el software de facturación.
En la modalidad Verifactu el software envía cada registro de facturación a la AEAT en el momento de expedir la factura. En la modalidad sin remisión el sistema cumple los requisitos técnicos, pero no envía los registros de forma automática y la empresa debe conservarlos y poder acreditar su integridad cuando se le requieran.
La Ley General Tributaria prevé una multa de 50.000 euros por ejercicio para quien tenga o utilice sistemas que permitan alterar u ocultar registros, y sanciones para quienes produzcan o comercialicen programas no conformes. Además, pueden aplicarse sanciones por incumplir las obligaciones de facturación y registro.