Todos los impuestos que rodean a una casa
Una vivienda tributa al comprarla, todos los años mientras la tienes, cuando la alquilas y el día que la vendes o se hereda. Y en casi todos esos momentos la comunidad autónoma o el ayuntamiento cambian el resultado.
Un mismo inmueble, cinco administraciones distintas
Esta es la razón por la que la fiscalidad de la vivienda desconcierta tanto: no hay un único impuesto ni un único responsable. Intervienen el Estado (IRPF, IVA, IRNR), la comunidad autónoma (ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones), el ayuntamiento (IBI, plusvalía municipal, tasa de residuos) y el Catastro, que fija el valor del que muchos de ellos dependen.
El resultado es que dos operaciones idénticas pueden costar cifras muy distintas según dónde esté el inmueble y quién intervenga. Y que un error en la primera escritura —un valor de adquisición mal documentado, unos gastos no conservados— se paga años después, al vender.
El momento de la compra decide lo que pagarás al vender
La ganancia patrimonial de una venta se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y este último incluye el precio pagado más los gastos e impuestos inherentes a la compra: notaría, registro, gestoría, ITP o IVA, y las inversiones de mejora posteriores. Cada factura conservada reduce la ganancia futura.
- Guarda la escritura de compra y todas las facturas de gastos asociados.
- Distingue desde el principio entre mejora (aumenta el valor de adquisición) y conservación o reparación (no lo aumenta, pero puede ser gasto deducible si alquilas).
- Si el inmueble viene de una herencia o donación, el valor de adquisición es el declarado en su día más los impuestos satisfechos. Liquidar por debajo del valor real abarata la sucesión y encarece la venta futura.
Plazos cortos tras la firma. El ITP o el AJD se autoliquidan en un plazo breve desde la escritura, y la plusvalía municipal tiene su propio plazo, distinto según se trate de una compraventa o de una herencia. Son los olvidos que generan recargos con más frecuencia.
Qué resolvemos en materia de vivienda
Impuestos al comprar
ITP en vivienda usada, IVA y AJD en obra nueva, bonificaciones autonómicas y defensa frente a comprobaciones de valor.
Ver el servicioImpuestos al vender
Cálculo de la ganancia patrimonial, exención por reinversión, exención para mayores de 65 años y renta vitalicia.
Ver el servicioPlusvalía municipal
Elección del método de cálculo más favorable, supuestos de no sujeción por ausencia de incremento y reclamación del recibo.
Ver el servicioIBI y valor catastral
Bonificaciones municipales, recursos frente a un valor catastral incorrecto y reparto del recibo entre comprador y vendedor.
Ver el servicioTasa de residuos
Por qué se ha implantado o encarecido en casi todos los municipios, bonificaciones disponibles y recursos frente a recibos mal girados.
Ver el servicioAlquiler y alquiler turístico
Gastos deducibles, amortización, reducción por arrendamiento de vivienda y las reglas propias del alquiler vacacional.
Ver el servicioCuatro comprobaciones que evitan disgustos
El valor de referencia
En transmisiones de inmuebles la base imponible de ITP y de Sucesiones y Donaciones se determina, con carácter general, por el valor de referencia del Catastro. Declarar por debajo genera una liquidación complementaria casi automática.
Quién paga qué
El reparto de gastos e impuestos de la operación puede pactarse, pero hay límites legales. Conviene fijarlo por escrito antes de la firma y no en la mesa del notario.
La situación catastral
Superficies mal inscritas, obras no declaradas o cambios de uso pendientes afectan al IBI, a la plusvalía y a la propia venta. Revisarlo antes es barato; después, no.
Tu residencia fiscal
Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe practicar una retención sobre el precio e ingresarla. Olvidarlo convierte al comprador en responsable del impuesto.
Sobre la fiscalidad de la vivienda
¿Puedo declarar en la escritura el precio que realmente he pagado si es inferior al valor de referencia?
La escritura debe reflejar el precio real. Otra cosa es la base imponible del impuesto: con carácter general será el valor de referencia del Catastro cuando sea superior al precio pactado. Si consideras que ese valor de referencia no se corresponde con la realidad del inmueble, cabe impugnarlo, aportando prueba pericial.
He heredado una casa y la vendo enseguida. ¿Pago dos veces?
Son impuestos distintos: primero el de Sucesiones por adquirirla y después el IRPF por la ganancia de la venta. Ahora bien, el valor declarado en la herencia es tu valor de adquisición, de modo que si la vendes por un importe similar la ganancia será pequeña o nula. También habrá plusvalía municipal en las dos transmisiones.
¿La vivienda habitual está exenta en algún impuesto?
En varios y con reglas distintas: exención por reinversión y para mayores de 65 años en el IRPF al venderla, exención parcial en el Impuesto sobre el Patrimonio, y reducción en Sucesiones cuando la hereda el cónyuge, ascendientes o descendientes cumpliendo el plazo de permanencia. Cada exención exige que se cumpla su propio concepto de vivienda habitual.
¿Qué pasa si no presento la plusvalía municipal?
Depende del municipio: en unos hay que autoliquidar y en otros el ayuntamiento gira el recibo. En los de autoliquidación, no presentar en plazo genera recargo y, si media requerimiento, sanción. Y conviene presentarla incluso cuando se ha vendido con pérdidas, precisamente para dejar acreditado que no hay incremento.
Cuéntanos tu caso y te decimos cómo se resuelve
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