Vives fuera, pero tienes rentas en España
Un piso alquilado, una vivienda vacía, unos dividendos o la venta de un inmueble siguen generando obligaciones aquí. El impuesto se llama IRNR y se declara con el modelo 210.
Qué rentas tributan aquí
Un no residente tributa en España exclusivamente por las rentas de fuente española. Para un particular, las más habituales son:
- Alquiler de inmuebles situados en España.
- Imputación de renta inmobiliaria por la vivienda que se mantiene a disposición del propietario, aunque esté vacía y no genere un euro.
- Ganancia por la venta de un inmueble situado en España.
- Dividendos e intereses de entidades españolas.
- Pensiones y rendimientos del trabajo de fuente española, según lo que establezca el convenio aplicable.
La imputación de renta: el impuesto por no hacer nada
Es la obligación que más sorprende. Si mantienes en España una vivienda a tu disposición y no la alquilas, debes declarar una renta imputada calculada aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble: con carácter general el 2 %, reducido al 1,1 % cuando el valor catastral ha sido revisado dentro del plazo que fija la norma. Se declara anualmente con el modelo 210, en el año siguiente.
No hay ingreso real, no hay inquilino y aun así hay impuesto. Muchos no residentes lo descubren al vender la casa años después, cuando la Administración reclama los ejercicios no prescritos con recargos.
Alquileres: la diferencia entre residir en la UE o fuera
Aquí hay una distinción que importa mucho. Los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler —intereses, IBI, comunidad, seguro, amortización— y tributan al tipo reducido previsto para ellos. Los residentes en terceros países tributan sobre el ingreso íntegro, sin deducir gastos, y a un tipo superior.
La diferencia entre ambos escenarios es enorme para el mismo piso y el mismo inquilino. Y las declaraciones de alquiler tienen periodicidad propia, distinta de la imputación anual.
Venta de un inmueble por un no residente: el comprador está obligado a retener un 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Si la ganancia real es menor que esa retención, se solicita la devolución del exceso; y si el comprador no retiene, responde él del impuesto.
Qué hacemos
- Presentación del modelo 210: imputación de rentas, alquileres, dividendos y ganancias patrimoniales.
- Cálculo y aplicación del convenio de doble imposición con tu país de residencia, incluidos los tipos reducidos que prevea.
- Ventas de inmuebles: cálculo de la ganancia, gestión de la retención del 3 % y solicitud de devolución del exceso.
- Regularización de ejercicios pendientes de quienes descubren tarde la obligación, minimizando recargos.
- Representación fiscal en España y atención de requerimientos dirigidos a no residentes.
- Coordinación con el Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, cuando el patrimonio situado en España supera los umbrales.
Servicios relacionados: pérdida de residencia fiscal · venta de vivienda · alquiler · doble imposición
Sobre el IRNR
Tengo un piso vacío en España y nunca he declarado nada.
Lo habitual es regularizar los ejercicios no prescritos presentando las declaraciones pendientes de forma voluntaria, antes de recibir un requerimiento. El recargo por presentación extemporánea sin requerimiento es sensiblemente menor que la sanción posterior, y evita que el asunto aparezca en el peor momento: cuando quieras vender.
¿Necesito un representante fiscal en España?
No es obligatorio con carácter general para las personas físicas residentes en la Unión Europea, pero sí resulta muy práctico: las notificaciones llegan a un domicilio en España y los plazos corren igual, vivas donde vivas. En determinados supuestos y para residentes en terceros países sí puede ser exigible.
Vendo mi casa de España. ¿Cómo funciona la retención del 3 %?
El comprador retiene el 3 % del precio pactado y lo ingresa mediante el modelo correspondiente, entregándote copia. Ese importe es un pago a cuenta de tu impuesto. Después presentas tu declaración de la ganancia: si sale menos, pides la devolución de la diferencia; si sale más, ingresas el resto. Convendrá tener a mano el valor de adquisición y todos los gastos.
Cobro una pensión española viviendo en el extranjero. ¿Dónde tributa?
Depende del convenio con tu país de residencia y del tipo de pensión: muchos convenios atribuyen la potestad de gravamen sobre las pensiones privadas al país de residencia y sobre las pensiones públicas al país que las paga. Es una de las cuestiones que más varía de un convenio a otro, así que hay que mirar el texto concreto.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si vendo mi antigua vivienda habitual?
Existe una previsión para contribuyentes residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega que transmiten la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten en una nueva vivienda habitual. Los requisitos son estrictos y el plazo, limitado, así que conviene comprobarlo antes de firmar la venta.
Cuéntanos tu caso y te decimos cómo se resuelve
Escríbenos un correo explicando tu situación en pocas líneas. Te confirmamos si podemos ayudarte, qué documentación necesitamos y si conviene resolverlo por escrito o en una videoconsulta. Sin compromiso y sin salir de casa.
Correo: Contacto@LRB.es · WhatsApp: +34 684 234 831