Plusvalía municipal: elige el método que menos te cueste
Tras la reforma de 2021 hay dos formas de calcular el impuesto y el contribuyente puede quedarse con la más favorable. Y si no hubo incremento de valor, no se paga.
Qué grava exactamente
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo —no de la construcción— puesto de manifiesto con ocasión de la transmisión. Lo gestiona el ayuntamiento, así que las reglas de gestión, las bonificaciones y hasta el sistema de pago cambian de un municipio a otro.
Lo paga el vendedor en una compraventa y el adquirente en las transmisiones a título gratuito, es decir, en herencias y donaciones.
La reforma que lo cambió todo
La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 declaró inconstitucional el sistema objetivo de cálculo que existía hasta entonces, por gravar una capacidad económica ficticia. La respuesta normativa fue un nuevo sistema que introduce dos métodos alternativos:
- Método objetivo. Se aplica sobre el valor catastral del suelo un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la adquisición, actualizado periódicamente.
- Método real o de plusvalía efectiva. Se toma la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del inmueble, y se aplica sobre ella la proporción que el valor catastral del suelo represente sobre el valor catastral total.
El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable. En operaciones con poca revalorización el método real suele ganar por mucho; en inmuebles adquiridos hace décadas, a menudo gana el objetivo. Calcular solo uno de los dos es dejar dinero encima de la mesa.
Si no hubo incremento, no hay impuesto
La transmisión no está sujeta cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, comparando los valores de adquisición y transmisión que consten en los títulos correspondientes. Es imprescindible declararlo y probarlo: la no sujeción no se aplica de oficio, y en los municipios con autoliquidación hay que presentarla igualmente para dejar constancia.
Plazos y forma de pago
- Compraventas y donaciones: treinta días hábiles desde la transmisión.
- Herencias: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
- Según el municipio, el sistema será de autoliquidación —la calculas y la presentas tú— o de liquidación —presentas la declaración y el ayuntamiento gira el recibo—. Es lo primero que hay que comprobar.
Qué hacemos
- Cálculo por ambos métodos y elección del más favorable, con la ordenanza municipal concreta delante.
- Acreditación de la ausencia de incremento cuando la venta ha sido con pérdida.
- Aplicación de bonificaciones municipales, frecuentes en herencias de la vivienda habitual entre parientes directos.
- Presentación de la autoliquidación o de la declaración, según el municipio.
- Recursos y reclamaciones frente a liquidaciones incorrectas y solicitudes de rectificación con devolución de ingresos indebidos.
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Sobre la plusvalía municipal
Vendí en pérdidas y el ayuntamiento me ha girado el recibo igualmente.
Ocurre cuando no se ha acreditado la ausencia de incremento en el momento de la transmisión. Se recurre aportando las escrituras de adquisición y de transmisión que demuestran la pérdida. Hay un plazo de un mes desde la notificación para el recurso de reposición ante el propio ayuntamiento.
¿Puedo reclamar plusvalías que pagué hace años?
Depende de la situación de cada liquidación: las que quedaron firmes por no haberse recurrido en plazo son muy difíciles de recuperar, según delimitó la propia sentencia del Constitucional. Las autoliquidaciones no prescritas ofrecen más margen mediante la solicitud de rectificación. Merece la pena revisar caso por caso, con la fecha y la forma de gestión en la mano.
En una herencia, ¿quién paga la plusvalía?
El heredero que adquiere el inmueble. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita. Muchos municipios tienen bonificaciones elevadas para la vivienda habitual del causante cuando la adquieren cónyuge, ascendientes o descendientes, con requisitos de permanencia.
¿Se paga también por un terreno rústico o una plaza de garaje?
Por suelo rústico, no: el impuesto grava únicamente terrenos de naturaleza urbana. Una plaza de garaje o un trastero sí quedan sujetos, porque tienen su propio valor catastral de suelo, aunque el importe resultante suele ser reducido.
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