Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda
Depende de una sola cosa antes que de ninguna otra: si la vivienda es usada o nueva. Y después, de la comunidad autónoma, que es quien fija el tipo y las bonificaciones.
Vivienda usada: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
La compra de una vivienda de segunda mano a un particular tributa por ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo aplicable, de modo que la misma compra cuesta cifras distintas según el territorio. Lo paga el comprador y se autoliquida en un plazo breve desde la firma de la escritura.
Casi todas las comunidades han establecido tipos reducidos para determinados perfiles: jóvenes por debajo de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad, adquisición de vivienda habitual o compra en municipios con problemas de despoblación. Los requisitos son estrictos y suelen exigir que la aplicación del tipo reducido se haga constar en la propia escritura.
Vivienda nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados
La primera entrega de vivienda por el promotor tributa por IVA, con el tipo reducido aplicable a las viviendas y el superreducido para las de protección oficial de régimen especial o de promoción pública que cumplan los requisitos. A ese IVA se suma el AJD de la escritura, también autonómico.
Además, plazas de garaje y trasteros pueden seguir un tratamiento distinto si se transmiten con independencia de la vivienda o si superan el número que la norma considera accesorio.
El valor de referencia manda
Desde 2022, la base imponible de ITP y AJD en las transmisiones de inmuebles es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro cuando resulta superior al precio pactado. Comprar por debajo de ese valor no reduce el impuesto: hay que autoliquidar sobre el valor de referencia y, si se considera que no responde a la realidad del inmueble, impugnarlo aportando prueba.
Lo que no es impuesto pero también se paga
- Notaría por la escritura de compraventa y, en su caso, de préstamo hipotecario.
- Registro de la Propiedad por la inscripción.
- Gestoría, cuando la impone la entidad financiera.
- Tasación del inmueble para la hipoteca.
- IBI del año en curso, cuyo reparto entre comprador y vendedor conviene pactar expresamente. Ver IBI.
Conserva todas estas facturas: forman parte del valor de adquisición y reducirán la ganancia patrimonial el día que vendas. Ver impuestos al vender.
Qué hacemos
- Cálculo previo del coste fiscal total de la operación en tu comunidad autónoma, antes de firmar.
- Identificación de bonificaciones aplicables y de los requisitos formales para no perderlas.
- Autoliquidación de ITP o AJD en plazo.
- Defensa frente a comprobaciones de valor y liquidaciones complementarias.
- Impugnación del valor de referencia cuando no se corresponde con el estado real del inmueble.
- Compras a no residentes: gestión de la retención del 3 % que debe practicar el comprador. Ver IRNR.
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Sobre la compra de vivienda
¿Cuánto tengo que pagar exactamente?
No hay una cifra nacional: el tipo de ITP lo fija cada comunidad autónoma y oscila de forma apreciable entre territorios, y lo mismo ocurre con el AJD. Por eso el cálculo se hace con dos datos: dónde está el inmueble y qué perfil tiene el comprador. Con eso te damos el importe cerrado antes de que firmes.
Compro sobre plano. ¿Cuándo pago el IVA?
Las entregas a cuenta durante la construcción devengan IVA en el momento del pago, y el promotor debe repercutirlo en cada factura. El AJD, en cambio, se devenga con la escritura de obra nueva y de compraventa. Conviene revisar que las cantidades entregadas estén correctamente garantizadas y facturadas.
Me han girado una liquidación complementaria por el valor declarado.
Es lo habitual cuando se declara por debajo del valor de referencia. Se puede discutir: bien impugnando el propio valor de referencia con un informe pericial que acredite el estado real del inmueble, bien alegando defectos en la motivación de la comprobación. Hay un mes para recurrir desde la notificación. Ver recursos.
¿Puedo deducir en la renta la compra de mi vivienda?
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual está suprimida, salvo para quienes la venían aplicando por adquisiciones anteriores a 2013 y cumplen el régimen transitorio. Lo que sí existen son deducciones autonómicas para determinados colectivos y situaciones, que varían mucho de una comunidad a otra.
Compro con mi pareja. ¿Cambia algo fiscalmente?
Cada uno adquiere su parte y responde de la suya en el impuesto, con sus propias bonificaciones: puede ocurrir que uno cumpla los requisitos del tipo reducido y el otro no, aplicándose entonces solo sobre su porcentaje. Conviene también fijar bien los porcentajes de titularidad si las aportaciones son desiguales, porque una desproporción puede interpretarse como donación entre ambos.
Cuéntanos tu caso y te decimos cómo se resuelve
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