Inspección de Hacienda en constructoras e inmobiliarias

Recibir una comunicación de inicio de actuaciones inspectoras es especialmente delicado en la construcción y la promoción inmobiliaria por la complejidad de sus operaciones: obra en curso, certificaciones, IVA con inversión del sujeto pasivo, entregas de llaves o permutas de suelo por obra futura. Saber qué se espera de la empresa en cada fase marca la diferencia entre una regularización menor y una liquidación con sanciones elevadas.

Qué motiva una inspección de Hacienda en constructoras

La AEAT presta atención a este sector porque concentra operaciones de elevado importe, cambios normativos frecuentes (como la inversión del sujeto pasivo del IVA en ejecuciones de obra) y una contabilidad compleja. Los desencadenantes más habituales son:

• Desviaciones entre el margen declarado y el que cabría esperar por la naturaleza de la promoción.
• Discrepancias entre las certificaciones de obra emitidas y el IVA repercutido.
• Ventas de inmuebles por precios alejados del valor de referencia que fija el Catastro.
• Cruces de información con notarios, registradores y proveedores a través del modelo 347.
• Existencias de obra terminada sin vender durante varios ejercicios.

El requerimiento previo y el inicio formal

Antes de una inspección propiamente dicha es habitual recibir un requerimiento de información o una propuesta de liquidación provisional dentro de un procedimiento de comprobación limitada. Conviene no confundir ambos cauces: la comprobación limitada tiene un alcance restringido, mientras que la inspección, iniciada mediante comunicación de la Dependencia de Inspección, permite examinar la contabilidad completa, los libros registro de IVA, las facturas de subcontratistas y los contratos de ejecución de obra.

Plazos del procedimiento inspector

Según el artículo 150 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, las actuaciones inspectoras deben concluir en el plazo de 18 meses desde la notificación de su inicio. Ese plazo se amplía a 27 meses cuando la cifra de negocios del obligado supera el umbral que obliga a auditar cuentas o cuando forma parte de un grupo sometido a régimen de consolidación. Durante el procedimiento:

• El contribuyente debe atender cada diligencia y aportar la documentación en el plazo que en ella se señale.
• El procedimiento puede terminar en un acta de conformidad, de disconformidad o con acuerdo, con distinto tratamiento de las sanciones.
• Si el acta es de disconformidad, el obligado dispone de 15 días para presentar alegaciones antes de la liquidación.

El desarrollo detallado de estos trámites se encuentra en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria.

Documentación que revisa el inspector en una promotora

En este sector el actuario suele centrarse en:

• Certificaciones de obra y su correlación con la facturación emitida.
• Contratos de compraventa, arras y opciones de compra.
• Valoración de existencias: solares, promociones en curso y obra terminada.
• Aplicación de la inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, en ejecuciones de obra con contratista principal.
• Gastos financieros capitalizados y su deducibilidad en el Impuesto sobre Sociedades.

Un ejemplo habitual: una promotora vende diez viviendas por 2.400.000 euros y declara un margen muy inferior al de promociones anteriores. Si el descenso responde a sobrecostes, retrasos o litigios con la constructora, conviene tenerlo documentado con contratos, burofaxes y certificaciones antes de que lo pida el inspector, porque la carga de acreditar los gastos recae en el contribuyente.

Errores que agravan la situación

• No comparecer, o hacerlo sin la documentación mínima solicitada.
• Firmar un acta de conformidad sin haber revisado el cálculo de la deuda con un profesional.
• Mezclar varias promociones en una misma sociedad sin contabilidad analítica separada.
• No conservar los contratos con subcontratistas durante el plazo de prescripción de cuatro años, que puede interrumpirse por actuaciones de la Administración.
• Aportar más información de la requerida, lo que amplía sin necesidad el campo de comprobación.

Cómo preparar la empresa antes de que llegue la notificación

La mejor defensa es la prevención: mantener conciliadas las certificaciones de obra con el libro registro de facturas emitidas, documentar los criterios de valoración de existencias y comprobar cada año que el margen declarado es coherente con la actividad real. También resulta útil una revisión fiscal previa a operaciones relevantes, como la venta de una cartera de inmuebles o una ampliación de capital. Si estás planificando una desinversión, puedes consultar nuestra guía sobre la venta o traspaso de un negocio de constructoras e inmobiliarias.

Cuándo conviene una defensa especializada

Con la inspección en marcha, cada diligencia debe responderse con exactitud y valorando en cada fase si procede firmar en conformidad o formular alegaciones. En LRB prestamos defensa en comprobaciones e inspecciones tributarias, y cuando la discrepancia es de valoración, ValiTax puede aportar la defensa técnica ante la inspección de la AEAT con informe pericial. Para plantear tu caso: Contacto@LRB.es o +34 684 234 831.