Cuánto pagarás por vender tu vivienda (y cómo no pagarlo)
La ganancia tributa en el IRPF, pero hay dos exenciones que pueden dejarla en nada: la reinversión en vivienda habitual y la de los mayores de 65 años. Ambas exigen cumplir requisitos muy formales.
Los dos impuestos de una venta
Vender una vivienda genera, para el vendedor, dos obligaciones distintas:
- IRPF: la ganancia patrimonial, que se integra en la base del ahorro y se declara en la campaña de la renta del año siguiente al de la venta.
- Plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno, con su propio plazo y su propio cálculo. Ver el detalle.
Son independientes: se puede estar exento en uno y no en el otro.
El cálculo de la ganancia
Valor de transmisión menos valor de adquisición. El primero es el precio recibido menos los gastos que asumes como vendedor (comisión de la agencia, plusvalía municipal si la pagas tú, cancelación registral de la hipoteca). El segundo es el precio que pagaste más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras posteriores.
Distinguir mejora de reparación es clave: la mejora aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia; la reparación o conservación, no. Cambiar una caldera averiada es conservación; cerrar una terraza o instalar un ascensor es mejora.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a adquirir otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Puntos críticos:
- El plazo para reinvertir es de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
- Si reinviertes solo una parte del importe obtenido, la exención es proporcional.
- Si la vivienda vendida tenía hipoteca pendiente, el importe a reinvertir es el precio menos el principal cancelado con él.
- Ambas viviendas deben cumplir el concepto legal de vivienda habitual: residencia efectiva y continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias que necesariamente exijan el cambio.
- La exención debe consignarse expresamente en la declaración del ejercicio de la venta, incluso si la reinversión aún no se ha materializado.
Exención para mayores de 65 años
La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta sin necesidad de reinvertir. Y para cualquier otro elemento patrimonial, quien supera esa edad puede dejar exenta la ganancia constituyendo una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses, con un límite máximo de importe. Es una planificación que en muchas familias marca la diferencia y conviene estudiar antes de firmar.
Qué hacemos
- Cálculo de la ganancia con todos los gastos y mejoras computables, incluida la reconstrucción del valor de adquisición en inmuebles heredados o antiguos.
- Análisis de las exenciones aplicables y verificación de que se cumplen sus requisitos antes de firmar.
- Coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1995.
- Plusvalía municipal: cálculo por ambos métodos y presentación.
- Ventas por no residentes: gestión de la retención del 3 % y solicitud de devolución del exceso. Ver IRNR.
- Defensa en comprobaciones sobre la ganancia declarada, de las más habituales en el IRPF.
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Sobre la venta de vivienda
Vendo y compro otra más barata. ¿Pierdo toda la exención?
No: la exención es proporcional a la parte del importe obtenido que reinviertas. Si reinviertes el 70 % del precio de venta, queda exento el 70 % de la ganancia y tributa el resto. El cálculo del importe reinvertible tiene su detalle cuando había hipoteca.
He heredado un piso y lo vendo. ¿Cuál es mi valor de adquisición?
El valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos satisfechos por la adquisición. Por eso liquidar la herencia por un valor artificialmente bajo abarata la sucesión pero encarece la venta futura: es una decisión que conviene tomar con las dos operaciones a la vista.
Vendo con pérdidas. ¿Tengo que declararlo igualmente?
Conviene hacerlo. La pérdida se compensa con otras ganancias del ejercicio y, el saldo negativo, con las de los cuatro años siguientes. Si no la declaras, pierdes ese crédito. Y en la plusvalía municipal, acreditar la ausencia de incremento es precisamente lo que evita el pago. Más detalle.
Me mudé hace un año por trabajo y ahora vendo. ¿Sigue siendo vivienda habitual?
La norma admite que el inmueble conserve la condición de vivienda habitual a efectos de la exención cuando se transmite dentro de los dos años siguientes al cese de la ocupación efectiva. Y el plazo mínimo de tres años de residencia decae si concurren circunstancias que necesariamente exijan el cambio, como un traslado laboral. Hay que documentarlo bien.
Tengo 68 años y vendo un local, no mi casa. ¿Hay algo que hacer?
Sí: la exención por constitución de renta vitalicia. Los mayores de 65 años pueden dejar exenta la ganancia de cualquier elemento patrimonial si en el plazo de seis meses destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite máximo. Requiere cumplir plazos y comunicarlo a la aseguradora, así que hay que planificarlo desde antes de la venta.
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