Una agencia inmobiliaria maneja importes altos, señales, depósitos y, a veces, efectivo, y cada operación deja rastro en notarías, Registro y Catastro. Por eso conviene tener las rutinas administrativas resueltas antes de que llegue un requerimiento. Esta guía propone al empresario un checklist práctico en cuatro bloques: facturar la comisión, tratar arras y depósitos, controlar los cobros y cumplir la normativa de prevención de blanqueo. Para el análisis jurídico completo, puede consultar nuestro artículo sobre la fiscalidad de inmobiliarias: IVA, blanqueo e inspecciones.
Bloque 1: facturar bien la comisión
La comisión por mediar en la venta o el alquiler de un inmueble es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente esté exenta: son operaciones distintas y la del intermediario tributa de forma autónoma. Antes de emitir cada factura, compruebe estos puntos:
- La factura se emite a quien contrata la mediación, sea comprador, vendedor o ambos, con la cuota repercutida por separado.
- Una señal de la comisión devenga IVA por el importe percibido (art. 75 LIVA).
- Si el cliente es un empresario no establecido en España, documente su condición, porque las reglas de localización del servicio (art. 69 LIVA) pueden excluir la sujeción en territorio español.
- Cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas.
- Impute la comisión en el ejercicio en que se devenga, no cuando se cobra: el desfase entre la escritura y el cobro es una fuente habitual de ingresos imputados en el ejercicio equivocado.
Si además vende inmuebles propios, separe ambos negocios: la agencia presta un servicio y cobra comisión, mientras que la promotora o empresa de compraventa transmite inmuebles propios y obtiene un margen. Mezclarlos es una de las primeras fuentes de errores. Y si paga comisiones a colaboradores, analice caso por caso si debe retener, según el carácter profesional o empresarial del perceptor.
Bloque 2: arras y depósitos
| Concepto | Qué hacer |
|---|---|
| Arras penitenciales (art. 1454 Código Civil) | Analizar si son anticipo del precio y si devengan IVA al cobrarse |
| Arras confirmatorias | Tratarlas como pago anticipado: el IVA se devenga por el importe percibido |
| Depósito fiduciario | No es ingreso propio: mantenerlo separado de la tesorería de la agencia |
| Comisión cobrada en efectivo | Respetar el límite de 1.000 euros |
El error más grave es mezclar los depósitos de clientes con la caja de la agencia: la Administración puede considerarlos ingresos no declarados y existe además un riesgo evidente de apropiación indebida. Canalice los pagos por cuenta bancaria y deje constancia en la escritura.
Bloque 3: límite de efectivo
La Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos en efectivo de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para las personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales. Se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional, y responden tanto quien paga como quien cobra; la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada. Incluya en su protocolo interno el rechazo de cobros en metálico por encima del límite.
Bloque 4: prevención de blanqueo de capitales
La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles (art. 2.1). Para los arrendamientos fija umbrales de renta, de modo que no toda intermediación en alquileres entra en su ámbito. Si es sujeto obligado, su checklist debe incluir:
- Identificar al cliente y al titular real, y conocer el propósito de la operación.
- Aplicar medidas reforzadas cuando el riesgo lo exija.
- Analizar las operaciones inusuales y comunicar al SEPBLAC los indicios de blanqueo.
- Conservar la documentación durante el plazo legal.
- Aprobar procedimientos internos y formar al personal.
Una agencia que nunca ha documentado estas políticas está expuesta a sanciones administrativas que pueden ser muy elevadas, con independencia de que exista o no un delito de fondo. Consulte siempre el texto consolidado de la ley antes de diseñar el manual interno.
Software de facturación y qué hacer ante una inspección
El calendario legal vigente de los sistemas de facturación, fijado por el Real Decreto-ley 15/2025, es el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto. El 5 de octubre de 2026 Hacienda comunicó que prevé ampliar el plazo, con referencias a 2028, pero esa ampliación aún debe aprobarse y publicarse en el BOE, así que conviene tomar como referencia el calendario vigente y exigir al proveedor la declaración responsable de conformidad.
Si llega un requerimiento, la Administración suele revisar comisiones cobradas y no facturadas, diferencias entre el precio escriturado y el real, depósitos y arras mal tratados y el cumplimiento del límite de efectivo y de la normativa de blanqueo. El derecho a liquidar prescribe a los cuatro años y las actuaciones inspectoras duran, en general, hasta 18 meses, ampliables a 27. Ordene la documentación de cada operación, reconstruya el flujo del dinero, cuantifique la regularización con criterio propio y valore si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla. Si se discute el valor de un inmueble, puede apoyarse en un informe de ValiTax Informes Periciales.
Un despacho que conoce el sector inmobiliario
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en la defensa en inspecciones fiscales. Revisamos el tratamiento del IVA de las comisiones, los circuitos de cobro, los procedimientos de prevención de blanqueo y la clasificación contable de los inmuebles, y asistimos a la empresa en comprobaciones, actas y recursos.
Preguntas frecuentes
Sí. La comisión es una prestación de servicios autónoma sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente esté exenta.
Solo hasta 1.000 euros cuando una de las partes es empresario o profesional, con un límite de 10.000 euros para ciertas personas físicas no residentes. Superarlo es una infracción que alcanza a quien paga y a quien cobra.
Cuando ejerce profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios, según el art. 2.1 de la Ley 10/2010.
Si su inmobiliaria necesita ordenar su fiscalidad, su protocolo de blanqueo o apoyo ante una inspección, consulte con LRB Tax & Legal. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento personalizado.