Alquilar un piso: gastos deducibles y reducción por vivienda
El alquiler de vivienda tiene una reducción muy potente y una lista larga de gastos deducibles que casi nadie aplica entera. El alquiler turístico no tiene ni lo uno ni lo otro.
Los gastos que puedes restar
El rendimiento neto es la diferencia entre lo cobrado y los gastos necesarios para obtenerlo. La lista es más larga de lo que la mayoría aplica:
- Intereses del préstamo destinado a la adquisición o mejora, y demás gastos de financiación.
- Tributos no estatales: IBI, tasa de residuos, tasa de vado.
- Comunidad de propietarios y gastos de administración y portería.
- Seguros de hogar, de impago de alquiler y de responsabilidad civil.
- Conservación y reparación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos averiados. Las mejoras y ampliaciones no son gasto, sino mayor valor de adquisición.
- Suministros que asuma el arrendador.
- Servicios profesionales: honorarios de agencia, de abogado o de asesor.
- Saldos de dudoso cobro, cumpliendo las condiciones y plazos previstos.
- Amortización: el 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo. Es habitualmente el gasto de mayor importe y el que más se olvida.
Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los rendimientos íntegros del inmueble en el ejercicio, aunque el exceso se traslada a los cuatro años siguientes.
La reducción por arrendamiento de vivienda
Cuando el destino del inmueble es vivienda —no local, no despacho, no turístico— el rendimiento neto positivo se reduce de forma muy significativa. Tras la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, la reducción general se situó en el 50 %, con porcentajes incrementados que pueden llegar hasta el 90 % en supuestos concretos: rebajas del precio en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, alquiler a jóvenes en esas zonas, vivienda rehabilitada recientemente o arrendamiento a administraciones públicas y entidades sociales. Los contratos anteriores a la entrada en vigor de la reforma mantienen el régimen anterior, con la reducción del 60 %.
Dos condiciones que hacen perder la reducción y conviene recordar: solo se aplica sobre rendimientos declarados por el contribuyente —si aflora en una comprobación, no hay reducción— y únicamente sobre rendimiento neto positivo.
El alquiler turístico juega en otra liga
El arrendamiento de temporada o vacacional no da derecho a la reducción, porque su destino no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Además, si se prestan servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción— la actividad pasa a calificarse como actividad económica, con alta censal, obligaciones de IVA y otro régimen por completo. Y en los periodos en que el inmueble no está alquilado hay que imputar renta.
Qué hacemos
- Cálculo del rendimiento neto con todos los gastos deducibles, especialmente la amortización bien calculada.
- Determinación de la reducción aplicable según la fecha del contrato y la situación del inmueble.
- Calificación del alquiler turístico: rendimiento del capital o actividad económica, con las obligaciones de cada opción.
- Alquiler por no residentes: declaraciones del modelo 210 y aplicación del régimen de la Unión Europea. Ver IRNR.
- Impagos: tratamiento de los saldos de dudoso cobro y de las rentas no percibidas.
- Defensa en comprobaciones sobre gastos deducidos y sobre la aplicación de la reducción.
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Sobre la fiscalidad del alquiler
Mi inquilino no paga. ¿Tengo que declarar la renta que no cobro?
Los rendimientos se imputan cuando son exigibles, cobres o no. Ahora bien, puedes deducir como gasto los saldos de dudoso cobro cuando el deudor esté en situación de concurso o cuando haya transcurrido el plazo previsto desde la primera gestión de cobro sin que se haya renovado el crédito. Documentar las reclamaciones es lo que permite aplicarlo.
Alquilo solo una habitación de mi casa. ¿Cómo tributa?
Como rendimiento del capital inmobiliario por la parte arrendada, prorrateando los gastos y la amortización en función de la superficie cedida. La reducción por arrendamiento de vivienda puede aplicarse si el destino es efectivamente vivienda del arrendatario. La parte que sigues ocupando tú no genera imputación por ser tu vivienda habitual.
¿Tengo que hacer factura y cobrar IVA?
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA. El alquiler de locales no lo está y lleva IVA con retención cuando el arrendatario es empresario o profesional. Y el alquiler turístico está exento salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera, en cuyo caso se repercute el tipo reducido aplicable.
Compré el piso hace treinta años y está pagado. ¿Puedo amortizar igual?
Sí. La amortización no depende de que quede hipoteca pendiente: se calcula sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido el valor del suelo. Es un gasto que se puede aplicar durante toda la vida del alquiler y que en pisos antiguos mucha gente nunca ha deducido.
¿Hay que declarar la fianza?
La fianza no es ingreso: es una garantía que se devuelve. Sí existe la obligación de depositarla en el organismo autonómico competente, cuyo incumplimiento tiene sus propias consecuencias, ajenas al IRPF. Si la fianza se retiene al final para cubrir daños o rentas impagadas, entonces sí tendrá su reflejo fiscal.
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